La Generalitat defensarà al Constitucional la competència per rebaixar el lloguer

El Consell Executiu ha aprovat avui la mesura contra el recurs d'inconstitucionalitat del PP. 

Amb la decisió de personar-se, el Govern podrà presentar al·legacions i argumentar la capacitat de la Generalitat per regular els arrendaments, en virtut de la competència exclusiva en dret civil. La Generalitat subratllarà que, a Catalunya, només s’aplica el dret civil espanyol subsidiàriament; és a dir, en els casos que no estan previstos ni resolts pel Codi civil de Catalunya ni en cap altra llei aprovada pel Parlament.

Lloguers limitats des del 22 de setembre de 2020

La Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge,  està en vigor des del 22 de setembre de 2020. A partir de llavors, en les zones amb falta d’habitatge assequible, el cost del lloguer queda vinculat al que estableix l’Índex de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. D’una banda, els nous contractes s’han de cenyir al preu/m2 de referència. De l’altra, en cas que l’immoble hagi estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers 5 anys, la llei impedeix que el propietari n’apugi el lloguer. Per tant, la nova norma rebaixa els preus que ara estan per sobre de l’Índex i, a més, congela els que s’hi situen per sota.

Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació

Si la unitat familiar que és titular de l’habitatge té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, pot signar contractes nous amb el preu dels anteriors. En aquest supòsit de pocs ingressos, la Llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l’Índex de referència, si l’anterior contracte el situava per sota. Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l’IRSC.

En cas de relació de parentiu entre l’arrendador i l’anterior arrendatari, si la propietat signa un nou contracte de lloguer, també podrà posar l’immoble al mercat apujant la renda fins al preu de referència.

Declaració d’“àrea amb mercat d’habitatge tens”

Els criteris per fixar el preu dels lloguers en zones amb mercat tens només tenen efecte sobre els nous contractes d’habitatges habituals, però no canvien les condicions dels que estiguin vigents ni tampoc tenen cap efecte sobre les segones residències.

Si la falta d’habitatge està concentrada en barris o districtes, la norma s’hi podrà aplicar sense que afecti la resta del municipi. En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de “mercat tens”.  Aquesta declaració és possible en el supòsit que l’àrea en qüestió experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya; que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys; o, finalment, que el preu de l’habitatge hagi crescut 3 punts per sobre de l’IPC en els últims 5 anys.

Una norma adaptable a les necessitats de cada municipi

La iniciativa per a fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions. En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat. A Barcelona i el seu entorn, també poden aprovar-la l’Ajuntament i l’Àrea Metropolitana.

La Llei preveu que els ajuntaments tinguin marge per flexibilitzar la norma general i adaptar-la a les necessitats concretes de cada municipi. D’una banda, les seves propostes poden minorar o incrementar el preu de l’Índex en un 5%; de l’altra, poden excloure de la norma els pisos que sumin més de 150 metres quadrats.

Efecte sobre els nous contractes d’habitatge habitual, per un màxim de 5 anys

Per a fer efectiva la declaració de mercat tens, cal una memòria que en justifiqui i n’acrediti els motius. Aquesta memòria també haurà d’incloure les mesures que les administracions promotores impulsaran per contrarestar el dèficit d’habitatge de lloguer. Les declaracions poden tenir una durada màxima de 5 anys, prorrogables fins a 5 anys més. La durada és revisable i, si en desapareixen les causes, pot quedar sense efecte.

Declaració automàtica de mercats tens a 61 municipis per mitigar l’efecte de la Covid-19

Com a mesura d’urgència, la llei va declarar immediatament el mercat tens a Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona i 57 municipis més. En tots els pobles i ciutats inclosos a la llista, el preu del lloguer ha crescut més d’un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019. Es tracta d’una disposició addicional d’un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer. Així, el lloguer va quedar limitat sense esperar el mínim de 9 mesos per als tràmits administratius necessaris per a la declaració ordinària de les zones amb mercat tens.

43 dels 61 municipis estan situats a l’Àmbit metropolità; 7, a les Comarques gironines; 5 al Camp de Tarragona; 4, a les Comarques centrals; 1, a Ponent; i, finalment, 1 més a les Terres de l’Ebre. El Baix Llobregat, amb 16 municipis, és la comarca amb el major nombre de pobles i ciutats declarades zones amb mercat tens de tot Catalunya. El detall dels municipis es pot consultar aquí.

Increment d’un 5% del preu en immobles amb característiques especials

La llei preveu l’increment del preu de l’Índex en un 5% si els habitatges reuneixen almenys 3 característiques especials. Entre aquests requisits, hi ha l’ascensor, aparcament, calefacció o aire condicionat, jardins o piscines comunitàries, servei de consergeria, vistes o mobles.

La limitació del lloguer no es pot compensar amb despeses com l’IBI o la brossa

Sempre que l’anterior contracte ja ho contemplés d’aquesta manera, arrendador i arrendatari poden pactar que, en els nous contractes, l’inquilí assumeixi despeses de la comunitat, l’Impost de Béns i Immobles (IBI) i la taxa de la brossa, tal com preveu la regulació dels arrendaments urbans. En cas contrari, la norma impedeix que la propietat compensi la limitació del lloguer amb l’atribució de les despeses generals a l’inquilí. En canvi, sí que està permès per als immobles que s’incorporen al mercat de lloguer i que no hagin estat arrendats en els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei.

Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos

L’Índex de preus del lloguer proporciona l’import de referència, amb una franja inferior i una de superior. Els únics habitatges arrendables amb l’import de la franja superior seran els d’obra nova i els que hagin estat rehabilitats. Els propietaris podran llogar els habitatges pel preu de la franja superior durant els 5 anys posteriors a les obres. En aquest cas, la llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s’aplicarà la limitació de la renda. Així, la nova regulació també estimula el dinamisme del mercat del lloguer.

Dret a recuperar els diners pagats de més

Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d’incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l’Índex de referència de preus del lloguer. Per tal que el llogater pugui comprovar que el nou contracte s’adequa a la regulació, la llei obliga el Registre de fiances de contractes de lloguer a proporcionar l’import de la renda anterior als llogaters que la demanin. En cas que el propietari hagi percebut més diners dels del compte, l’arrendatari tindrà dret a recuperar-los.

Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros

L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros. Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.

El preu del lloguer a Barcelona augmenta un 43 % en només 6 anys

En el conjunt de Catalunya, el preu mitjà del lloguer ha crescut un 36% en els últims 6 anys. En xifres, significa que ja ha arribat als 735,36€, 197,36€ més que el 2013. Això vol dir que el preu del lloguer ha superat el nivell previ a l’esclat de la crisi.  L’increment general s’ha accentuat especialment a Barcelona, on el preu mitjà d’un pis de lloguer de 74 m2 és actualment de 978,81€, segons l’Incasòl. Es tracta d’un 43% més que fa 6 anys. És a dir, d’un increment mitjà de 297,25€ per pis. Aquest fenomen també s’ha traslladat als municipis de l’àmbit metropolità i el seu entorn. 

La limitació de preus, pionera a l’Estat però antiga a Europa

La llei que rebaixa i congela els preus del lloguer és pionera a tot l’Estat i està inspirada en un decret llei proposat pel Departament de Justícia el passat mes de maig. No obstant això, la limitació del preu del lloguer s’inspira en el Codi civil d’Alemanya, que regula la contenció de rendes des de fa 30 anys. Altres estats com Itàlia l’apliquen des del 1998. A banda d’aquestes dues experiències, també compten amb fórmules per limitar el preu del lloguer a Portugal, Àustria i Suïssa. A Europa, França és l’últim que ha aprovat una norma amb l’objectiu d’evitar els abusos als llogaters, el novembre de l’any passat, i l’Ajuntament de París l’aplica des d’aquest mes d’abril. Als EUA, Oregon és el primer estat amb mesures de contenció de rendes, des d’aquest mes de febrer.

Font: Departament de Justícia de la Generalitat 

Carrer de la Lluna, 4, 1r B
08720 Vilafranca del Penedès
Mòbil: 650 873 555
Telèfon i Fax: 93 891 51 82

© 2020 Sílvia Pacheco | Taempus | Terrabit